Na jaren van discussie komt er eindelijk beweging in het nieuwe box 3-stelsel. De Wet Werkelijk Rendement (WWR) lijkt eraan te komen en daarmee verdwijnen de bekende forfaitaire rendementen. Voor veel particuliere vastgoedbeleggers pakt dit voorstel minder gunstig uit. De belastingdruk op vermogen in box 3 stijgt, terwijl het rendement onder druk komt te staan. Dat raakt niet alleen beleggers, maar ook jou wanneer je een tweede woning bezit of in vastgoed investeert.
Box 3 wordt duurder
Daarbij is het tarief in box 3 sinds 2023 verhoogd van 32 naar 36 procent. Het ligt hoger dan het maximale tarief van box 2. Overdragen van vastgoed naar een BV lijkt daardoor aantrekkelijker, maar dat is vaak kostbaar door overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele afrekening in box 3. De vraag dringt zich op of je beter kunt blijven zitten of juist verkopen. Het juiste antwoord is sterk afhankelijk van je strategie en jouw totale vermogenspositie.
Wat verandert er verder in box 3 voor vastgoed?
In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe als het indirecte rendement op vastgoed belast. Dat betekent voor jou dat:
• je belasting betaalt over vermogenswinsten bij verkoop, overlijden, echtscheiding of emigratie
• je belasting betaalt over huurinkomsten
• bij leegstand of eigen gebruik een vastgoedbijtelling van 3,35 procent geldt
• rente, onderhoud en beheer aftrekbaar zijn
• je verduurzaming en andere waardeverhogende investeringen niet kunt aftrekken.
Dit alles kan het netto rendement op je vastgoed flink drukken.
Eigen gebruik en leegstand worden fiscaal zwaarder
Gebruik je een pand zelf of staat het leeg, dan wordt een fictieve huurwaarde belast. Dit bedraagt 3,35 procent van de WOZ-waarde of de marktwaarde. Een pand met een WOZ-waarde van vijf ton leidt dan al tot ruim zesduizend euro belasting per jaar. Dat betekent een structurele daling van je rendement, zonder dat hier inkomsten tegenover staan.
Waardeontwikkeling kan fors worden belast
Op 1 januari 2028 wordt een openingsbalans opgesteld. Voor woningen geldt de WOZ-waarde, voor overige panden de marktwaarde. Omdat marktwaarden vaak hoger liggen dan de WOZ-waarde, kan de fiscale verkoopwinst veel hoger uitvallen dan jouw werkelijke winst.
Wanneer jouw woning volgens de WOZ vijf ton waard is maar in werkelijkheid zes ton, wordt er gerekend vanaf die lagere WOZ-waarde. Verkoop je later voor zes ton en zestigduizend, dan kan de fiscus dit zien als een winst van 160 duizend euro. Dit kan resulteren in een forse belastingclaim, ook al is jouw werkelijke winst veel lager.
Grote fiscale gevolgen bij overlijden, echtscheiding of emigratie
Ook zonder verkoop kun je met een flinke belastingrekening worden geconfronteerd. Bij overlijden wordt namelijk een fictieve verkoopwinst belast. Dit gebeurt zonder dat er geld vrijkomt. In combinatie met erfbelasting kan dit ertoe leiden dat er verkoop nodig is om de belasting te kunnen betalen.
Verduurzaming wordt niet beloond
Investeer je na 1 januari 2028 in verduurzaming of andere verbeteringen, dan zijn die kosten niet aftrekbaar. De waarde van je pand stijgt wel, waardoor je belasting over het directe rendement hoger wordt. Pas bij verkoop kun je deze investeringen verrekenen. Dit ontmoedigt verduurzaming, terwijl dit maatschappelijk juist belangrijk is.
Wat betekent dit voor jouw vermogensplanning?
Het voorgestelde systeem leidt tot:
• druk op het rendement van je vastgoed
• belasting op waardeontwikkeling bij verkoop
• onverwachte claims bij overlijden of echtscheiding
• minder prikkels om te verduurzamen.
Daarom is het verstandig om opnieuw te beoordelen of jouw vastgoedstrategie nog past binnen een gezonde vermogensplanning.
Wil je inzicht in de gevolgen voor jouw vermogen?
De financiële impact van het nieuwe box 3-stelsel kan groot zijn. Met een heldere vermogensplanning kun je tijdig bijsturen en keuzes maken die passen bij jouw doelen.
Onze planners denken graag met je mee en brengen de gevolgen voor jouw situatie zorgvuldig in kaart.
Neem contact op met Planners van Waarde voor persoonlijk advies.
3 december 2025